الگوی سیاست گذاری مداخله مناسب دولت در مدیریت زمین شهری (مطالعه موردی: شهر تهران)

مدیریت زمین شهری از عرصه های کلیدی جهت پیشبرد توسعه پایدار در کشورهاست. دولت ها برای رسیدن به اهداف توسعه پایدار ناگزیرند سیاست هایی متناسب با شرایط کشور و جامعه خود اتخاذ نمایند. به طور کلی بر مبنای سیاست اتخاذشده نوع مداخله به دو دسته مستقیم و غیرمستقیم تقسیم می شود که در کشور ایران بعد از انقلاب ج.ا.ا عمدتاً مداخله دولت در مدیریت زمین شهری از نوع مداخله مستقیم (تحدید و سلب مالکیت) بوده و مداخله غیرمستقیم (به ویژه استفاده از ابزارهای مالی) کمتر مورد توجه قرارگرفته است. به همین دلیل علی رغم مداخله گسترده دولت؛ شواهد حاصل از تحلیل بازار زمین شهری تهران حاکی از آن است که مداخله دولت کارآمدی لازم را در پی نداشته است: و مداخله دولت در حوزه تملک و واگذاری اراضی شهری تهران اثر چندانی در کنترل بازار (عرضه و تقاضا) زمین و مسکن نداشته است. با توجه به اینکه زمین شهری کالایی عمومی است و برای مدیریت پایدار آن(برای همه و برای همیشه)؛ و همسو نمودن منافع عمومی و خصوصی و جبران شکست بازار و توانمند نمودن آن؛ مداخله دولت ضرورت دارد. بحث بر سر نحوه مداخله دولت است از این رو سئوالات اصلی پژوهش عبارتند از: 1) دلایل ناکارآمدی سیاست های مداخله دولت در مدیریت زمین شهری چیست و چرا؟ و2) الگوی سیاست گذاری مداخله مناسب دولت در مدیریت زمین شهری چیست و دلایل مناسب بودن آن کدام هستند؟ با عنایت مطالعات انجام شده در حوزه مدیریت زمین شهری؛ دیدگاه های تئوریک و تجربه کشورها در حوزه مدیریت زمین شهری فرضیه اول را می توان چنین بیان نمود که نبود چشم انداز مشخص و به تبع آن سیاست ها و نهادهای ناهماهنگ؛ تصمیم گیری متمرکز و غیر مشارکتی؛ تصدی گری بالا بدون ظرفیت نهادی لازم؛ از مهم ترین دلایل ناکارآمدی سیاست گذاری مدیریت زمین شهری است و برای برون رفت از این شرایط فرضیه دوم را نیز می توان چنین بیان نمود که مدیریت یکپارچه با اختیارات مشخص در مدیریت زمین شهری مبتنی بر تدوین چشم انداز مشخص و سیاست راهبردی یکپارچه با تفویض بخشی از اختیارات دولت به پایین ترین سطح نهادهای محلی به همراه ظرفیت سازی نهادی؛ الگوی مناسب سیاست گذاری مداخله مناسب دولت در مدیریت زمین شهری است. روش به کاررفته در این پژوهش ترکیبی از روش کمی و کیفی است و نظریه تفسیرکننده نهادگرایی است در این پژوهش ظرفیت نهادی در سطوح سطح سیستم (محیط توانمند کننده)؛نهادی و فردی مورد تحلیل قرار گرفت تا شکاف های ظرفیتی شناسایی شده و برای هر یک از شکاف های ظرفیتی؛ طرح توسعه ظرفیتی (راهبرد) لازم تدوین و ارائه گردد. همین طور به لحاظ روش شناسی با توجه به نوع داده های گردآوری شده از طریق پرسشنامه خبرگان؛ پرسشنامه ادارات متولی مدیریت زمین شهری و پرسشنامه مردم مراجعه کننده به این ادارات؛ با عنایت به اینکه فرضیه اول از نوع رابطه ای است از این رو با استفاده از روش های آزمون های آماری چند متغیره و تحلیل مسیر مورد آزمون قرارگرفته و مورد تأیید قرار گرفت. همین طور با عنایت به اینکه فرضیه دوم بیشتر از نوع هنجاری و راهبردی است و برای تحلیل شرایط کنونی از روش سوات استفاده شد همچنین از روش ماتریس فضایی و از ماتریس برنامه ریزی راهبردی کیفی (qspm) برای امتیاز بندی و اولویت بندی راهبردهای تدوین شده استفاده گردید. امتیازدهی به راهبردها بر مبنای نظر خبرگان انجام گردید. تا اینکه بر مبنای این امتیاز بندی ها الگوی پیشنهادی ارائه گردید که از جمله دارای ویژگی های ذیل است: تدوین چشم انداز فرانهادی با مشارکت کلیه سهامداران، و به تبع آن اتخاذ سیاست های هماهنگ (یکپارچه) در بخش های مختلف برای رسیدن به چشم انداز فوق الذکر در افق زمانی مشخص؛ از طریق نهادهایی که به طور عمودی (درون بخشی) و افقی (بین بخشی) با یکدیگر هماهنگند. همچنین تفویض اختیارات و مسئولیت مدیریت زمین شهری به نهادهای سطح محلی به همراه ظرفیت سازی نهادی مطابق با چشم انداز تعریف شده راهکاری برای افزایش کارآمدی مداخله دولت در مدیریت زمین شهری است. سپس الگو ی مداخله ی مناسب دولت در مدیریت زمین شهری برای راست آزمایی به خبرگان ارائه گردید که ضمن تأیید میزان اثربخشی، قدرت تبیین الگو و پذیرش آن توسط متخصصان؛ قابلیت تعمیم آن به سایر شهرهای کشور نیز مورد تایید قرار گرفت.